Officetel mòn mỏi chờ được luật hóa

Thời điểm vừa mới qua, căn hộ chung cư cao cấp văn phòng kết hợp khách sạn (officetel) phát triển ồ ạt, nhưng khung pháp lý về loại hình BĐS này đến lúc này vẫn còn để trống. Vấn đề đó khiến không ít người quan ngại loại hình Nhà Đất này có khả năng sẽ gây ra các mối xung đột về sau.

Theo con số của các cơ quan nghiên cứu thị phần, nguồn cung officetel năm 2014 mới chỉ ở mức dưới 600 căn, nhưng đến năm 2015 đã vọt lên 3.000 căn. Năm 2016 là thời khắc officetel nở rộ, nguồn cung đội lên hơn 7.000 căn. Đến quý III/2017, toàn quốc chứng nhận tổng nguồn cung cấp dành dụm đạt 8.433 sản phẩm, tức tăng gấp 14 lần so với năm 2014.



Vướng luật

Tại TP.HCM, ngay từ khi mới xuất hiện, officetel đã tạo ra một cơn sốt trên thị phần, thu hút đông đảo các chủ đầu tư Dự án tham dự vào phát triển Dự án BĐS có mô hình này. Ttrong số đó, đáng chú ý nhất là NovaLand với trên 10 Dự án BĐS có căn hộ cao cấp officetel. 1 số Dự án BĐS vượt trội như Golden Mansion, Garden Gate, Kingston Residence, Sunrise Riverside, Sunrise Cityview, Wilton Tower, Sun Avenue đáp ứng lượng căn hộ chung cư cao cấp officetel khá lớn.

Tại Hà Nội, dù tăng trưởng muộn hơn TP.HCM nhưng do nhu yếu tăng đột biến, nên hàng loạt CĐT trong lĩnh vực BĐS (BĐS) cũng bắt đầu vào cuộc với một loạt Dự án bất động sản có officetel. Quy mô này xuất hiện sự cạnh tranh của đa số các danh xưng tiên phong hàng đầu trên thị trường như Tập đoàn Vingroup, Tân Hoàng Minh, Capital House…

Thống kê của CBRE cho thấy trong 3 năm qua có tầm khoảng 12.000 căn officetel gia nhập thị trường. Chỉ tính riêng trong thời hạn 2017, nguồn cung loại hình đó đã lên tới khoảng 10.000 căn, tăng hơn 50% khi đối chiếu với năm 2016.

Tùy thuộc vào địa thế, tiện ích đi kèm mà mỗi Dự án bất động sản sẽ có giá bán officetel không giống nhau. Giá bán officetel bình quân khoảng 35-50 triệu đồng/ m2, tức là với mức 900 triệu đồng trở lên là người tiêu dùng có khả năng nắm giữ một văn phòng làm việc hoàn chỉnh, hiện đại, đầy đủ tiện ích, nằm ở trọng tâm thay vì chi ra cả chục tỷ đồng đi thuê những văn phòng truyền thống với chi phí đắt đỏ và chưa được không chuyển biến lâu dài. Giá thuê mướn officetel dao động 10 – 20 triệu đồng/căn 25-50 m2 tùy vào từng địa thế, tiện ích đi kèm.

Tuy vậy, bên cạnh mặt tích cực và lành mạnh, không thể phủ nhận loại hình Bất Động Sản đó còn nêu ra lo lắng ngày càng nhiều người đầu tư lợi dụng “lồng ghép” officetel vào trong những Dự án BĐS để tối đa hóa doanh số thu được.

Theo nhiều người đầu tư, điểm thắc mắc lớn số 1 của loại hình officetel nằm ở mặt pháp lý. Officetel chỉ được giới hạn sử dụng trong khoảng 50 năm và chỉ được cấp thủ tục chứng nhận quyền nắm giữ khu công trình kiến thiết xây dựng chứ không phải căn hộ chung cư và chưa được ĐK hộ khẩu thường trú.

Vướng quy hoạch

Tiến hành quan điểm chỉ đạo của TTCP về việc tạo sự thoáng rộng, minh bạch cho thị trường BĐS, Bộ xây mới đây đã có giải trình về một số ít khó khăn, vướng mắc trong quy trình nghiên cứu và điều tra, thiết kế xây dựng quy định điều hành quản lý vận hành officetel.

Từ đó, Bộ thiết kế xây dựng nhận định rằng hiện chưa có đủ cơ sở pháp lý để cơ quan này gây dựng chỉ thị ban hành quy định điều hành và quản lý vận hành loại hình officetel. Tuy nhiên, việc phát hành quy chế quản lý và điều hành vận hành officetel theo phương thức chỉ thị là chưa bảo vệ cơ sở pháp lý theo quy chế của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.

Bộ thiết kế xây dựng đã đề xuất kiến nghị Thủ tướng cho phép Bộ triển khai theo hướng điều tra nghiên cứu, xây dựng trình cơ quan chính phủ ban hành Nghị định quy chế về quản lý điều hành vận hành loại hình căn hộ chung cư cao cấp văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn officetel.

tuy vậy, các chuyên viên pháp lý nhận định rằng yêu cầu này không có cơ sở và không ổn về mặt kỹ thuật. Theo luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), Nghị định là phía dẫn các bộ luật, đạo luật của QH, trong lúc officetel hiện không nằm ở đâu trong hệ thống pháp luật.

“Chúng ta không có phân khúc thị trường nào dành cho officetel. Việc dùng thuật ngữ officetel có khả năng được coi là sự “ngoa ngôn” của các nhà đầu tư để dẫn dắt thị trường, trong khi loại hình công trình này còn chưa được luật pháp công nhận và cũng chưa hề có sự điều chỉnh cụ thể”, luật sư Trương Anh Tú nói.

Theo luật sư Trương Anh Tú, đã xây trên đất Dịch vụ thì dù đó là văn phòng hay cư trú ngắn hạn thì đều là đất Thương Mại & Dịch Vụ. Trên trong thực tế, tương đương như condotel, officetel đang vướng vào việc đầu tư và quy hoạch và góc độ của cư trú.

Chính bới đầu tư và quy hoạch của Chính phủ xác định đâu là văn phòng, đâu là nhà ở và có sự tính toán kỹ lưỡng về mặt cơ sở hạ tầng, giao thông, về Dịch vụ phụ trợ, địa thế xung quanh vị trí để xác lập loại đất cho đúng chức năng. Nếu có cơ chế rõ ràng và cụ thể đối với loại hình này thì nhà đầu tư sẽ là người mừng nhất.

Việc các CĐT mong muốn Dự án bất động sản officetel của mình có khả năng bán tốt là 1 nguyện vọng hoàn toàn hợp lý nếu trên cương vị là 1 nhà kinh doanh thương mại, vì riêng với họ, công việc cách nào để đã có được tối đa doanh thu chính là 1 trong các mục tiêu được đặt lên tiên phong hàng đầu.

Tuy nhiên, dưới góc độ quản lý và điều hành Chính phủ thì việc nên phải cân nhắc, ứng xử với điều đó như thế nào cho hợp lý chính là vấn đề mà các cơ quan chức năng cần đặc biệt lưu tâm.

Bài đăng phổ biến từ blog này

Điểm mặt những Doanh Nghiệp Nhà Đất có vốn hóa lớn trên thị trường chứng khoán

‘Lộ diện’ thêm sai phạm của Novaland tại Dự án Sunrise Riverside

CEO tập đoàn Novaland Bùi Thành Nhơn